Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, reglementat prin Legea nr. 169/2026, schimbă radical modul în care construcțiile realizate fără autorizație pot intra în legalitate. Sistemul anterior permitea proprietarilor să obțină un certificat de atestare a edificării după simpla expirare a termenului de prescripție a contravenției, de trei ani. Noua legislație elimină acest mecanism de regularizare automată, impunând în schimb o autorizație de regularizare care este accesibilă doar în condiții foarte stricte și pentru un interval de timp limitat.
În perioada tranzitorie de un an, care se încheie pe 25 august 2027, proprietarii pot solicita autorizația de regularizare pentru orice tip de construcție, cu condiția respectării reglementărilor de urbanism și a cerințelor de calitate. Totuși, această facilitate vine cu costuri financiare enorme. Conform art. 301 alin. (8), valoarea cotelor pentru controlul de stat și taxa de certificat de urbanism vor fi de zece ori mai mari decât în cazul unei lucrări executate legal, conform valorilor stabilite prin Legea nr. 227/2015.
După expirarea acestui termen de un an, regimul de regularizare devine permanent, dar se aplică doar unei categorii foarte restrânse de imobile. Sunt vizate exclusiv locuințele unifamiliale cu parter sau parter și etaj, care au o suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp și nu sunt monumente istorice. De asemenea, pot fi regularizate anexe gospodărești sau agricole de aceeași dimensiune și lucrările de închidere a balcoanelor, fără a extinde domeniul public, restul construcțiilor neautorizate rămânând expuse riscului de desființare.
Pentru a preveni nerespectarea normelor, Codul introduce și sancțiuni pecuniare continue pentru clădirile care nu sunt regularizate. Începând cu data constatări situației de către autoritatea locală, impozitul pe clădire va fi majorat cu 100% până la finalizarea procesului de regularizare sau desființare. În plus, autoritatea publică locală poate impune ca condiție pentru emiterea autorizației de regularizare efectuarea unor lucrări suplimentare de aducere la conformitate cu reglementările urbanistice și cu cerințele tehnice de calitate.
Noul regim legislativ extinde și perioada de protecție a proprietarilor împotriva acțiunilor de desființare. Termenul de prescripție al acțiunii pentru demolarea unei construcții neautorizate crește de la trei ani la zece ani, oferind un interval mai lung de monitorizare. Totuși, pentru construcțiile realizate înainte de 1 august 2001, rămâne valabilă o normă specială din Legea nr. 7/1996, care permite intabularea pe baza certificatului de atestare fiscală și a documentației cadastrale.
Implementarea acestui nou Cod al urbanismului marchează o tranziție de la un sistem bazat pe simpla trecere a timpului către unul care necesită acțiune activă din partea proprietarilor. Deși unificarea normelor reduce riscul de interpretări contradictorii, termenul de un an pentru regularizarea generală este considerat scurt pentru pregătirea expertizelor tehnice complexe. Proprietarii trebuie să acționeze rapid pentru a evita fie plățile de zece ori mai mari, fie acțiunile de desființare în instanță.