Achiziționarea unui apartament scos la licitație de către ANAF implică riscuri juridice semnificative dacă nu se efectuează o verificare riguroasă a situației imobilului. Avocatul Radu Pavel subliniază importanța documentării prealabile participării la aceste proceduri de valorificare a bunurilor sechestrate. Un imobil executat silit este unul pus sub sechestru de instituție pentru recuperarea unei creanțe, proces care începe după comunicarea unei somații de plată cu un termen de 15 zile.
Cumpărătorii care doresc să participe la aceste licitații trebuie să depună documentele necesare și să plătească o taxă de participare de 10% din prețul de pornire. Această taxă este restituită celor care nu câștigă licitația, însă pentru adjudecatar este reținută în contul prețului de vânzare. În cazul platformei eLicitațiiANAF, există posibilitatea programării vizionării, însă ocupantul actual poate refuza accesul în interiorul apartamentului, lăsând cumpărătorul fără detalii despre starea reală a locuinței.
Lipsa unei verificări directe a interiorului poate ascunde defecte grave, stări de degradare sau condiții de igienă necorespunzătoare. Informațiile disponibile se limitează la fișa cadastrală, schița imobilului sau fotografii cu exteriorul, oferite de ANAF. Este crucial ca potențialii achetați să verifice cine ocupă spațiul, deoarece situația juridică variază. De asemenea, trebuie analizată cartea funciară pentru a identifica proprietarul, cota de proprietate și eventualele sarcini sau drepturi care afectează imobilul.
În ceea ce privește chiriașii, dreptul lor de locatar poate fi opozabil noului proprietar dacă locația este înregistrată în cartea funciară sau dacă contractul are o dată certă anterioară vânzării. După încetarea dreptului de folosință, chiriașul poate fi notificat prin executor judecătoresc cu un preaviz de 30 de zile, sau direct de proprietate cu un termen de 5 zile. Există și situații în care evacuarea fostului proprietar este temporar împiedicată în perioada 1 decembrie - 1 martie, cu excepția ocupanților abuzivi.
Procedura de vânzare prevede scăderi succesive ale prețului în funcție de numărul de licitații organizate. La a doua licitație, prețul de pornire scade cu 25%, iar la a treia etapa, acesta ajunge la 50% din evaluare. Dacă imobilul nu este vândut, la următoarele licitații prețul rămâne la nivelul de 50%. Totuși, de la a patra licitație, dacă apar mai mulți ofertanți, prețul poate fi cel mai mare oferit, cu condiția să nu fie mai mic de 25% din prețul de evaluare.
Contextul economic general în care se desfășoară aceste tranzacții este marcat de o perioadă de instabilitate. Conform datelor economice recente, economia României se confruntă cu o contractare a PIB-ului de 0,2%, în timp ce inflația rămâne la cel mai înalt nivel din Uniunea Europeană. Aceste realități macroeconomice pot influența puterea de cumpărare și dinamica pieței imobiliare, afectând interesul pentru activele executate silit prin procedurile administrative.